Immobilienblase Deutschland: Entstehung, Risiken, Prognosen
Ansteigende Immobilienpreise, hohe Nachfrage und günstige Zinsen: Die Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt lassen die Frage nach einer regionalen und nationalen Immobilienblase lauter werden. Großstädte wie Berlin und München gelten als Vorreiter, was das Preisniveau und Preissteigerungen angeht. Aber was genau bezeichnet der umstrittene Immobilienschreck und wie viel Sorge ist für den deutschen Raum berechtigt?
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist eine Spekulationsblase, die durch eine Überbewertung von Immobilien entsteht. Das kann passieren, wenn die immobilienbezogene Nachfrage das Angebot übertrifft. In der Folge erhöhen Immobilienverkäufer die Preise, die von den Käufern wiederum akzeptiert und gezahlt werden. Die Immobilienpreise übersteigen dementsprechend den tatsächlichen Wert von Grund und Gebäude und die metaphorische Blase wächst. Die Schweizer Großbank UBS Group AG hat die Immobilienmärkte in 25 Großstädten untersucht und Indexwerte von unter -1,5 (unterbewertet) bis über 1,5 (Blasenrisiko) konstituiert. Mit München und Frankfurt liegen im Jahr 2020 zwei deutsche Großstädte auf den vorderen Plätzen.
Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?
Wenn die Käufer nicht mehr bereit sind, überhöhte Immobilienpreise zu zahlen oder durch neue Bautätigkeiten mehr Wohnraum zur Verfügung steht, nimmt die Nachfrage nach Immobilien ab. Übersteigt demnach das immobilienbezogene Angebot die Nachfrage, führt das zu einem Abfall der Immobilienpreise und die Immobilienblase platzt. Ein historisches Beispiel geht auf das Jahr 2007 zurück, in dem die weltweit größte Immobilienkrise verortet ist. 2020 steigert die Corona-Pandemie die Angst vor einer Immobilienkrise und Werteverlusten der eigenen Immobilie. Doch obwohl leerstehende Büros, Geschäftsschließungen und Jobverluste für einen Preisverfall von Wohn- und Gewerbeimmobilien sprechen, zeigten sich die Preise bis zum Ende des zweiten Jahresquartals stabil.
Diese Faktoren begünstigen die Entstehung einer Immobilienblase:
- Schnell steigende Kaufpreise
- Niedrige Zinsen, geringe Kreditkosten
- Steigende Einkommen und erhöhte Nachfrage
- Leichtsinnige Kreditvergabe durch Banken (z. B. Baufinanzierung ohne Eigenkapital)
- Großflächige Beteiligung von Immobilienspekulanten insb. auf städtischen Märkten
- Geringer Wohnraum in Ballungsgebieten und weiterer Zuzug
Immobilienblase Deutschland
Bei einer Betrachtung des gesamtdeutschen Immobilienmarktes zeigt sich seit zwei Jahren ein Preisanstieg sowohl für Bestands- als auch Neubauten. Eine großflächige Immobilienblase zeichnet sich allerdings nicht ab, stattdessen sind vor allem Großstädte betroffen. So hat man besonders in Ballungsgebieten wie Berlin und München exorbitante Preissteigerungen registriert, die unter anderem aus dem Ungleichgewicht zwischen geringem Angebot und hoher Nachfrage resultieren.
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Immobilienblase Berlin
Berlin zählt zu den Top-Immobilienstandorten in Deutschland. Eine hohe Nachfrage steht einem begrenzten Angebot gegenüber, was in den letzten fünf Jahren zu einem rasanten Anstieg der Berliner Immobilienpreise geführt hat. Trotz der Tendenz für einen ungesunden Preisanstieg sprechen die vorausschauende Kreditvergabe auf Seiten der Banken und lange Sollzinsbindungsfristen gegen eine Berliner Immobilienblase.
Immobilienblase München
Die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt befinden sich schon seit Jahren auf überdurchschnittlich hohem Niveau. Wie in Berlin steht auch in München eine hohe Nachfrage einem geringeren Angebot gegenüber. Die Wahrscheinlichkeit für die Bildung einer Immobilienblase wird für die Stadt München zwar durchaus hoch eingeschätzt, eine konservative Darlehensvergabe der Banken sowie ein zurückhaltendes Spekulationsverhalten von Investoren steuern jedoch dagegen.
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Prognose und Schutz
Während die Bildung einer Immobilienblase in Großstädten wie Berlin und München im Bereich des Möglichen liegt, besteht kein flächendeckendes Risiko für Deutschland. Im ländlichen Raum oder kleineren Städten lassen die Immobilienpreise aufgrund des demografischen Wandels sogar zum Teil nach. Wer den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht, kann sich durch langfristige Zinsbindungen günstige Konditionen für viele Jahre sichern.
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